Pedir um Crédito Habitação com sucesso

Pedir um crédito habitação é um processo que envolve várias fases, desde a submissão de documentação até à realização da escritura de compra e venda, passando pela aprovação prévia do financiamento imobiliário e avaliação do imóvel.

Compreender este processo é fundamental para quem procura comprar casa e necessita de financiamento, sendo crucial reunir toda a documentação necessária e informar-se sobre como melhorar a sua pontuação de crédito e definir um orçamento realista.

Além disso, considerar a obtenção de uma pré-aprovação, contratar um mediador de crédito e estar atento a potenciais fraudes são passos importantes para assegurar o sucesso na aplicação ao crédito habitação.

Estar preparado implica também entender as diferentes opções de taxa de juro, utilizar um simulador de financiamento para explorar as melhores taxas e reunir documentos essenciais como identificação, comprovativos de rendimentos e outros documentos relacionados com créditos existentes.

Fatores a Considerar Antes de Pedir o Crédito Habitação

Ao preparar-se para solicitar um crédito habitação, é crucial considerar uma série de fatores que podem influenciar diretamente na aprovação do seu pedido. Aqui estão alguns pontos essenciais:

1. Documentação Necessária: Reunir toda a documentação necessária no início do processo de candidatura aumenta as hipóteses de aprovação.
2. Titularidade do Crédito: Ter dois titulares reduz o risco para o banco, facilitando potencialmente a aprovação.
3. Histórico de Crédito: Os bancos preferem clientes com um bom histórico de crédito, livre de incumprimentos ou frequentes descobertos bancários.
4. Estabilidade Profissional e Rendimento: Manter uma vida profissional estável, com um rendimento constante, aumenta o conforto do banco em conceder o empréstimo.
5. Montante do Empréstimo: Solicitar um montante de empréstimo mais baixo, relativamente ao valor da propriedade, aumenta as hipóteses de aprovação.
6. Entrada: O valor da entrada deve provir das suas economias, e não de um empréstimo.
7. Garantias Adicionais: O projeto do cliente, a propriedade e as garantias adicionais são fatores cruciais no processo de candidatura ao crédito habitação.
8. Custos Adicionais: Considere os custos de realocações familiares para trabalho e escola, despesas de condomínio e custos adicionais para reparos e renovações se estiver a comprar uma propriedade usada e antiga.
9. Valor da Propriedade: O valor de uma propriedade é influenciado por fatores como tipo de construção, materiais, acabamentos, ambiente geográfico e localização. Se estiver a construir de raiz, considere os custos de projetos arquitetónicos e trabalhos de construção.
10. Custos de Aquisição ou Construção: Existem custos adicionais envolvidos na compra ou construção de uma propriedade com crédito habitação, incluindo comissões bancárias e despesas de processo, registo da propriedade e hipoteca, cópia certificada do contrato, impostos municipais e seguros.

Ao considerar estes fatores detalhadamente, estará melhor preparado para navegar no processo de solicitação de crédito habitação com sucesso.

Como Escolher o Tipo de Taxa de Juro

Ao considerar o crédito habitação, uma das decisões-chave que você terá que tomar é sobre o tipo de taxa de juro. Existem três tipos principais: taxa de juro fixa, variável e mista. Cada uma tem as suas vantagens e desvantagens, dependendo das suas necessidades e circunstâncias financeiras.

Taxa de Juro Fixa

A taxa de juro fixa permanece constante ao longo do prazo do empréstimo, o que significa que você não será afetado por flutuações nas taxas de juro do mercado. Em Portugal, apenas 4% dos empréstimos em dezembro de 2023 eram a taxa fixa, o que significa que, embora você saiba o valor exato da prestação, não beneficiará de uma eventual queda do Euribor.

Taxa de Juro Variável

A taxa de juro variável muda de acordo com as condições de mercado. Pode ser benéfica se as taxas de juro diminuírem, mas pode levar a pagamentos mais altos se as taxas de juro aumentarem. Nos empréstimos a taxa variável em Portugal, os spreads têm vindo a diminuir para acomodar valores mais altos do Euribor, sendo possível obter valores abaixo de 1% na maioria dos bancos.

Taxa de Juro Mista

A taxa de juro mista combina taxas fixas e variáveis, oferecendo uma taxa fixa por um determinado período, após o qual a taxa se torna variável. Recentemente, surgiram propostas de taxa mista que se mostraram muito competitivas.

Componentes da Taxa de Juro

Para créditos habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo consiste em dois componentes: o indexante ou taxa de referência (Euribor) e o spread. O spread é definido livremente pela instituição de crédito para cada contrato de crédito habitação, considerando o risco de crédito do cliente, garantias do empréstimo e a relação loan-to-value (LTV).

Determinação da Taxa de Juro Fixa

O determinar a taxa de juro fixa, a instituição de crédito considera a taxa de juro fixa praticada no mercado interbancário para o mesmo período, conhecida como taxa swap.

Esta informação é crucial para fazer uma escolha informada sobre qual tipo de taxa de juro se adequa melhor às suas necessidades ao solicitar um crédito habitação.

Documentação Necessária e Processo de Avaliação

Para garantir um processo de avaliação de crédito habitação eficaz e sem contratempos, é essencial reunir e preparar antecipadamente uma série de documentos. Este passo é crucial não só para a pré-aprovação do crédito mas também para a avaliação do imóvel e formalização do empréstimo. Aqui está uma lista detalhada dos documentos necessários:

1. Documentos Pessoais: Cartão de cidadão ou bilhete de identidade e cartão de contribuinte.
2. Comprovativos de Rendimentos: Últimos três recibos de vencimento ou comprovativos de renda, juntamente com os extratos bancários das principais contas de transações dos últimos três a seis meses.
3. Declaração de Situação Empregatícia: Documento do estado de emprego fornecido pelo empregador ou prova de registo de trabalho independente na repartição de finanças.
4. Declaração de IRS: Última declaração de IRS e respetivo comprovativo de liquidação.
5. Documentos do Vendedor: Cartão de cidadão ou bilhete de identidade do vendedor.
6. Seguros: Políticas de seguros de vida e multirriscos assinadas.
7. IMT e Imposto de Selo: Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do imposto de selo.
8. Certificado de Eficiência Energética: Necessário para a avaliação do imóvel.
9. Declaração de Inexistência de Dívidas ao Condomínio: Fornecida pelo vendedor.
10. FINE: Documento que detalha as condições do empréstimo, incluindo taxa de juro, taxas e condições.
11. Avaliação Independente do Imóvel: Após a pré-aprovação, o imóvel é avaliado por um avaliador independente para determinar o seu valor de mercado.

Para a escritura notarial, é necessário preparar propostas para seguros de vida e multirriscos, certidão da Conservatória do Registo Predial, cópia da licença de habitação, cópia da declaração para liquidação do IMT, identificação completa dos vendedores e o certificado energético.

Em projetos de construção, deve-se preparar o projeto de construção aprovado, licença de construção, certidão de registo da propriedade e orçamento com valor estimado para a construção. Para obras, é necessário o orçamento das obras com descrição das tarefas a serem realizadas e licença de obras, quando necessária.

Negociação do Spread e Outros Custos

Ao solicitar um crédito habitação, a negociação do spread e de outros custos associados ao empréstimo é um passo crucial para garantir condições favoráveis. O spread, que representa a diferença entre a taxa de juro oferecida pelo banco e a taxa interbancária, pode ser negociado com outros termos do contrato de crédito habitação. Uma estratégia eficaz para a negociação inclui a apresentação de propostas de outros bancos para pressionar a instituição a oferecer melhores condições.

Renegociação do Contrato de Crédito Habitação

1. Possibilidade de Renegociação: A renegociação dos termos de um contrato de crédito habitação é possível apenas mediante acordo entre o banco e o cliente, sem que o banco possa cobrar qualquer comissão por este serviço.
2. Proibição de Produtos ou Serviços Adicionais: O banco não pode fazer a renegociação do contrato de crédito habitação depender da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.
3. Sem Agravamento dos Encargos: Em casos de alteração da titularidade do contrato devido a divórcio, separação legal, dissolução de união de facto ou morte de um cônjuge, o banco não pode aumentar os spreads dos créditos destinados à aquisição, realização ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação permanente, desde que o pagamento mensal represente um esforço para a nova unidade familiar inferior a 55% ou, no caso de dois ou mais dependentes, inferior a 60%.

Fatores que Influenciam a Aprovação do Crédito

1. Titularidade: Ter dois titulares dilui o risco do banco, facilitando a aprovação do crédito.
2. Histórico de Crédito: Bancos preferem clientes com bom histórico de crédito e rendimento estável, sem pagamentos em falta ou descobertos frequentes.
3. Estabilidade Profissional: Manter um emprego estável e rendimento regular aumenta o nível de conforto dos bancos para aprovar o empréstimo.
4. Valor do Empréstimo: Solicitar um montante de empréstimo mais baixo, relativamente ao valor da propriedade, aumenta as chances de aprovação.

Ao compreender e aplicar estas estratégias durante a negociação do spread e outros custos, você estará mais bem preparado para obter condições mais vantajosas no seu crédito habitação.

Ao longo deste artigo, exploramos as etapas cruciais e as considerações fundamentais para quem se prepara para solicitar um crédito habitação, destacando a importância de uma documentação cuidadosamente reunida, a escolha acertada do tipo de taxa de juro e as estratégias eficazes na negociação de spreads e outros custos. Esses insights não apenas equipam os potenciais compradores com o conhecimento necessário para navegar neste complexo processo, mas ta